淺談建筑業(yè)熱點(diǎn)及熱點(diǎn)背后的故事

今天，我們來探討探討近幾年建筑業(yè)的幾大熱點(diǎn)話題，這些話題背后到底有哪些故事？

1、“舊改”成為“棚改”后新熱點(diǎn)

舊改成為棚改后新熱點(diǎn)，短期將釋放較大市場，但機(jī)遇的背后也存在諸多困難。

隨著棚改計(jì)劃的縮減，“舊改”概念接連被提出，“舊改”有望接力“棚改”，成為政府新的穩(wěn)投資、促內(nèi)需的重大舉措。2019年4月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持。隨后一系列政策出臺，老舊小區(qū)改造進(jìn)入加速階段。

據(jù)住建副部長黃艷介紹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時(shí)間比較長，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問題比較突出的居住小區(qū)。通過調(diào)研和試點(diǎn)情況來看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上。

經(jīng)過初步摸查，各地上報(bào)需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個(gè)，涉及居民超1億人，建筑面積40億平方米，量大面廣，情況各異，任務(wù)繁重。保守估算，老舊小區(qū)改造總投資額約4.5萬億元，其中，老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬億元，改善類改造需要2.7萬億元，提升類改造需要0.7萬億元。國務(wù)院參事仇保興此前撰文指出，據(jù)初步估算，中國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

舊改作為國家政策支持的建筑業(yè)熱點(diǎn)，不僅政策支持越來越強(qiáng)，而且會帶來較大市場。但是舊改也有許多熱點(diǎn)背后的故事，對建筑行業(yè)來說，是否參與舊改市場還需斟酌。

短期看，舊改進(jìn)展不及預(yù)期，從2007年首次提出后一直進(jìn)展緩慢。并且三大難點(diǎn)問題仍需解決：

一是舊改的資金應(yīng)該由誰來出的問題。若是財(cái)政出資，地方財(cái)政壓力較大，僅靠政府一己之力很難負(fù)擔(dān)；若居民出資，老舊小區(qū)住戶繳費(fèi)意愿普遍較低；若社會資本出資，由于收益很難保障，企業(yè)參與積極性較低。

二是舊改過程中各方利益協(xié)調(diào)工作的開展較為困難，容易出現(xiàn)各種原因造成停工擱置。

三是長期管理機(jī)制亟需建立，若缺乏長效管理機(jī)制，改造效果很難保持。

對于舊改熱點(diǎn)，建筑企業(yè)是該蜂擁而上，還是應(yīng)靜觀其變？

2、綜合管廊業(yè)務(wù)受到政策青睞

綜合管廊業(yè)務(wù)受到政策青睞同時(shí)也存在難題，但細(xì)致探索后依然存在良好機(jī)遇。

隨著我國許多城市建設(shè)用地緊張、道路交通擁擠、城市基礎(chǔ)設(shè)施不足、水污染加劇等問題的日益突出，綜合管廊建設(shè)已被提上日程，成為新的建設(shè)熱點(diǎn)。

2015年《關(guān)于推進(jìn)城市地下綜合管廊建設(shè)的指導(dǎo)意見》出臺，要求統(tǒng)籌各類市政管線規(guī)劃、建設(shè)和管理；2015年國務(wù)院常務(wù)會議指出，在加大財(cái)政投入的同時(shí)，通過特許經(jīng)營、投資補(bǔ)貼、貸款貼息等方式，鼓勵(lì)社會資本參與管廊建設(shè)和運(yùn)營管理，入廊管線單位應(yīng)繳納適當(dāng)?shù)娜肜荣M(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)，將管廊建設(shè)列入專項(xiàng)金融債支持范圍等；

2016年中央城市工作會議明確要求全面推進(jìn)地下綜合管廊建設(shè)；2017年5月25日，首次國家級城市基建規(guī)劃出爐（《全國城市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“十三五”規(guī)劃》公布），指出了“十三五”期間12項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，其中包括城市綜合管廊建設(shè)，與此同時(shí)明確建設(shè)率指標(biāo)：到2020年，城市新區(qū)新建道路綜合管廊建設(shè)率30%；全國城市道路綜合管廊綜合配建率力爭達(dá)到2％。

綜合管廊作為建筑業(yè)熱點(diǎn)業(yè)務(wù)，同樣受到政策青睞，也具備較大市場潛力，但也同樣有很多熱點(diǎn)背后的故事。

截至2018年4月底，中國綜合管廊的在建里程已超過7800公里，相當(dāng)于日本現(xiàn)狀綜合管廊里程的3.5倍。綜合管廊試點(diǎn)城市基本達(dá)到既定指標(biāo)，截至2018年底，第一批綜合管廊試點(diǎn)城市基本完成管廊主體工程建設(shè)任務(wù)，其中哈爾濱完成試點(diǎn)工程總量的98%，位于試點(diǎn)城市前列。第二批綜合管廊試點(diǎn)城市基本完成主體施工，已經(jīng)全面進(jìn)入管線入廊工作，但在使用方面，入廊使用率不足20%。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，至2020年，中國規(guī)劃建成綜合管廊8000公里，截止2017年底已建成4000多公里，而完成管線入廊并保持良好運(yùn)維狀態(tài)的僅有600公里。

根據(jù)2018年中國政府采購網(wǎng)上的招投標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年綜合管廊規(guī)劃設(shè)計(jì)市場的項(xiàng)目數(shù)量和市場產(chǎn)值大幅縮減，總產(chǎn)值3800多萬元，跌破億元級高位，僅為2017年的36%。綜合管廊設(shè)計(jì)市場需求大幅下降，同比下降174%。主要原因是受政策推動，自2016年的“大躍進(jìn)”式發(fā)展以來，已經(jīng)暴露出很多問題：規(guī)劃不嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范支撐不足、設(shè)計(jì)人員水平有限等……落實(shí)規(guī)劃并成功運(yùn)營的案例不多。

那么運(yùn)營存在問題的綜合管廊是否已不具備追捧的價(jià)值？其實(shí)也不盡然。

與綜合管廊類似的“輕型”地下物流產(chǎn)業(yè)已逐漸形成。垃圾的無害化、資源化推動管道物流迅速普及，真空垃圾收集系統(tǒng)作為“輕型”地下物流的代表，已成為中國地下基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展典范。代表工程有深圳的智能垃圾收運(yùn)系統(tǒng)和南京江北新區(qū)的醫(yī)療垃圾真空收集系統(tǒng)。

對于綜合管廊業(yè)務(wù)，不能盲目追尋熱點(diǎn)，應(yīng)多去了解熱點(diǎn)背后的故事，再做抉擇。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)前景毋庸置疑

養(yǎng)老地產(chǎn)各類業(yè)主面臨困境，但前景毋庸置疑

隨著我國老齡化加劇，養(yǎng)老問題逐漸凸顯。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域是滿足老年人基本生理需求的核心產(chǎn)業(yè)之一，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)逐漸成為建筑業(yè)熱點(diǎn)之一。

從需求端來看，我國目前的養(yǎng)老體系為“9073”，即90%的老齡人口居家養(yǎng)老、7%的社區(qū)養(yǎng)老、3%的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。預(yù)計(jì)未來居家養(yǎng)老比率將有所下降，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比率上升。

從支付端來看，隨著第一批經(jīng)濟(jì)改革紅利享受者（50、60后）逐步步入養(yǎng)老年齡，對于高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的需求將大量釋放。更長遠(yuǎn)來看，隨著中產(chǎn)階級人數(shù)增加及人均財(cái)富提升，這部分群體將成為未來養(yǎng)老社區(qū)的潛在主力客群。

從養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀來看，目前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位不足，特別是核心城市高端養(yǎng)老需求增長迅速、供需關(guān)系不匹配，催生了我國高端養(yǎng)老市場巨大的發(fā)展空間和投資機(jī)遇。同時(shí)，國家對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給予了充分的政策支持，從資金、人才、稅收優(yōu)惠、土地等多方面支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資。

但養(yǎng)老地產(chǎn)熱點(diǎn)的背后同樣存在一些難題：

一是目前國內(nèi)養(yǎng)老運(yùn)營商暫無較好品牌；

二是地產(chǎn)要求資金周轉(zhuǎn)高，因此地產(chǎn)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要為可出售物業(yè)，后期運(yùn)營質(zhì)量不能保證；

三是保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的核心優(yōu)勢是依托保單盈利，但是若無保單綁定銷售，僅依靠養(yǎng)老社區(qū)租金未來較難收回初期投資。

在建筑業(yè)前端業(yè)主面臨難題的同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)市場能否為建筑業(yè)提供理想的機(jī)遇仍是一個(gè)未知數(shù)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的良好前景毋庸置疑。